Ses missions et son rôle sont particuliers et il intervient en amont dans les étapes de réalisations des projets immobiliers. Une différence de coût entre permis d'aménager et déclaration de division. Y a-t-il une différence entre la marque NF et la certification NF Habitat ? Pour finir, c’est également lui qui s’occupe de toutes les démarches administratives. Les noms d'aménageur foncier et de promoteur foncier se réfèrent aux activités du lotisseur qui aménage les terrains et en fait la promotion. Entre la phase d’acquisition des terrains et la phase de revente des lots, le promoteur aménageur doit viabiliser les terrains afin de les rendre constructibles. Beaucoup de particuliers ne comprennent pas le sens car ils assimilent à de la vente entre particuliers et attendent la date de fin de promesse. L'OFS - BRS, à Rennes métropole. Mais quelle est la différence ? En . Les constructeurs non réalisateurs professionnels sont dans l'obligation légale de souscrire une assurance constructeur non réalisateur. Vendre à un lotisseur. réforme, entrée en vigueur le 1er mars 2012, a simplifié un régime complexe fait de mul-tiples taxes et participations, ne concou- rant pas nécessairement au rendement et à la justice fiscale. C'est justement cette maîtrise qui le différencie du promoteur immobilier qui, lui œuvre de façon ponctuelle, au gré des terrains qui se libèrent sur les territoires. Trouvé à l'intérieur... dans le cadre d'une convention signée avec une commune, un EPCI ou un établissement public d'aménagement, de porter ce foncier pendant une durée déterminée dans la convention, puis de le céder à un opérateur (aménageur, promoteur, ... Il doit tout d’abord avoir une très bonne connaissance du marché foncier disponible, en ayant également une bonne compréhension de l’offre et de la demande. Les banques et assurances jouent également un rôle important dans ces opérations, notamment en finançant les promoteurs et investisseurs, et en apportant les garanties nécessaires. Une fois le permis acquis, la procédure de viabilisation pourra être mise en œuvre. Trouvé à l'intérieur – Page 52LES ENJEUX DES SYSTEMES cela d'une autre catégorie de promoteurs de vation urbaine , c'est l'aménageur qui a l'ini- DE ... concours par les On note une différence importante entre les aménageurs ou les établissements publics 4.2 . Trouvé à l'intérieur – Page 95CNR : producteur d'électricité indépendant mais aussi aménageur et promoteur fluvial Devenue producteur ... Celles - ci sont désor- cadre bien différent de celui des clients « éligibles » . mais organisées autour des 4 qu'elle a connu ... Publié le 30 septembre 2015 | Par Anaïs MOREL. mais, c'est que, faire du gras dans les périodes fastes, c'est un très bon moyen de pass autrement l'essentiel des activités de l'aménageur. de lieux de vie. Tag. These cookies will be stored in your browser only with your consent. Je précise néanmoins que cette succession d'intervenants peut parfois être différente, il peut par exemple ne pas y avoir d'aménageur . Promoteur Aménageur – De quoi parle-t-on . On parle de vente « en bloc » lorsqu'un promoteur vend tout ou partie (plusieurs logements, cage d'escalier complète, immeuble…) de son programme immobilier à un même acquéreur. Si le terrain est issu d'un lotissement, les travaux de viabilisation et de constructibilité auront déjà été réalisés par l'aménageur. Le promoteur foncier est plus particulièrement spécialisé dans l’achat et la revente de terrains de construction. Ces appellations sont parfois même remplacées par celle de promoteur foncier. Elle se poursuit cependant si le lotisseur décide de poursuivre avec une activité de promoteur et de mener des travaux de construction avant de livrer le bien immobilier. Pour les particuliers c'est un peu plus délicat. Il est donc plus au fait du potentiel du domaine et vous permettra d'éviter certains pièges à la différence d'un particulier ou d'un aménageur foncier par exemple. Quand un promoteur foncier cherche à revendre un terrain aménagé, le promoteur immobilier se charge lui de faire la promotion des bâtiments construits sur ce terrain. Le prix de revient est la somme de toutes les charges (y compris -cas exceptionnel -un éventuel profit) que l'aménageur aura dû supporter durant la période où les terrains seront restés sa propriété ; ces charges, multiples et variées, enregistrées dans les comptes de l . La différence entre le macrolot et l'AMI est que l'aménagement et la construction partent d'une feuille blanche. Il fait ensuite appel à différents corps de métier, tels que les architectes et les entrepreneurs pour la concrétisation du projet. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. Autrement dit, il achète des terrains vagues et les aménage en vue d’y apporter toutes les infrastructures nécessaires pour ajouter des constructions immobilières. Pour un acquéreur par exemple, l'agent immobilier propose une sélection de biens, effectue les visites, s . Une fois ces formalités remplies et les travaux d’aménagement réalisés, sa responsabilité prend fin. Trouvé à l'intérieurL'association entre aménageur et opérateurs aboutit cependant à une toute autre configuration du déroulement de l'opération. ... Acteur unique ou quasi unique, il joue ainsi trois rôles : aménageur, promoteur, investisseur. Le présent compte-rendu reprend à la fois le contenu des présentations de façon synthétique, et restitue les échanges, et notamment les questions qui ont été posées tout au long de la journée. La période de transition entre la PRE et la PFAC s'articulera de la façon suivante : - dans le cas des procédures en cours au moment de la suppression de la PRE, celle-ci pourra continuer d'être exigée pour les permis de construire et d'aménager correspondant à des demandes déposées avant le 1er juillet 2012 (sous réserve que le taux de taxe d'aménagement (TA) applicable à . Archives Archives. C’est pourquoi cet article va s’efforcer de présenter ces deux métiers, en les présentant chacun dans une partie différente, afin de pouvoir identifier leurs différences et leurs spécificités. Le lotisseur, ou aménageur foncier, se différencie en revanche du promoteur immobilier par son activité. Comment choisir son porte papier toilette ? Il fait aussi en sorte d’obtenir le permis d’aménager pour pouvoir viabiliser le terrain. Parmi les professionnels de l'immobilier, le promoteur aménageur, également appelé promoteur foncier, aménageur foncier ou lotisseur, a un statut spécifique et un rôle précis. Le défaut d'assurance est passible de 75 000 € d'amende et de 6 mois d'emprisonnement. Le promoteur immobilier complète donc la tâche du promoteur foncier. Le lotisseur réalise des lotissements ce qui signifie qu'il acquiert des terrains qu'il va diviser en au moins 3 lots à usage d'habitation. Un aménageur foncier réalise en général des opérations d'ensemble bien plus grandes de dizaines de milliers de m² avec des immeubles, des maisons, des commerces, des services public. Trois différences entre un promoteur et un aménageur foncier. C'est à partir de l'évaluation d'un usage futur que les aménageurs et les promoteurs proposent une offre d'achat pour un terrain, avec l'espoir que cette offre (qui s'apparente donc à une enchère) sera plus intéressante que celles des promoteurs concurrents. Le lotisseur est aussi parfois appelé aménageur foncier ou promoteur foncier. Neuf ou ancien, cet investissement présente différents avantages et inconvénients que nous avons synthétisés par un tableau . Trouvé à l'intérieur... les décideurs sont multiples et l'investisseur (promoteur, constructeur, aménageur) n'a pas les mêmes intérêts que ... L'approche en coût global peut aussi mettre en évidence : marge qui existe entre les coûts de production et les ... Le promoteur immobilier doit avoir une profonde connaissance du marché immobilier, c’est-à-dire de l’offre et de la demande. Il n'a donc pas un rôle de constructeur. et des experts (agences d'urbanisme, CAUE, Cerema). Partager sur d'autres sites. cohérence entre les opérations. Par la suite, il revend ces terrains aménagés soit en parcelles, soit dans leur totalité, afin que soient construits des propriétés immobilières. Le bilan promoteur est une démarche de compte à rebours : la différence entre les recettes attendues de l'opération (vente des surfaces de plancher) et son prix de revient estimé (coût de construction, frais et honoraires, taxes…) détermine un budget « admissible » pour le foncier, après déduction de la marge. existe une différence entre la valeur du terrain nu et libre et la valeur du terrain considéré en tant que composant de l'immeuble bâti dans son ensemble (cf infra). SHON suivant la hauteur du bâtiment, mais ce surcoût a valeur certaine pour le promoteur. L'aménagement par LEX-AEQUO : L'écologie par des solutions de bon sens et de l'innovation sur les matériaux. Voici les principaux éléments permettant de différencier le rôle de chacun de ses acteurs de la promotion foncière. Trouvé à l'intérieur – Page 271Le promoteur , puisque c'est son métier , aura tendance , si les conditions s'y prêtent à jouer un rôle de ... impensables par accords bilatéraux multiples entre aménageur et propriétaires ; même si de tels accords ne sont pas ... These cookies do not store any personal information. Les vrais ? Trouvé à l'intérieur – Page 205A l'inverse , la filière aménageur suppose pour encadrer les prix , une situation d'échange inégal entre aménageur et propriétaire foncier ... Ce que le promoteur en procédant au calcul à rebours n'est pas en mesure de réaliser . Sur la plan administratif, l’aménageur doit obtenir tous les documents nécessaires aux futurs acquéreurs, notamment les permis de construire. Appelé également aménageur lotisseur, le lotisseur est un spécialiste de l'immobilier, un spécialiste du foncier plus exactement, des terrains. Publié le 30 septembre 2015 | Par Anaïs MOREL. Comme ils exercent tous deux des métiers liés à l'immobilier, il est parfois difficile de faire le distinguo entre le rôle d'un promoteur et les missions dévolues à un aménageur foncier. Trouvé à l'intérieur – Page 17... la collectivité peut demander à l'aménageur de réaliser les équipements hors concession : • infrastructures primaires ; • superstructures publiques et accueil des habitants ; par convention spéciale des promoteurs , l'aménageur ... Le rôle du lotisseur peut être déduit des différents termes pouvant être utilisés pour désigner sa fonction : lotisseur, aménageur foncier, promoteur foncier. Attention, il faut savoir la différence entre le promoteur immobilier et l'aménageur foncier. Mais la projection connaît ses limites. Trouvé à l'intérieur – Page 337La connaissance notamment du « bilan aménageur et du bilan promoteur » est d'autant plus importante qu'elle sert de base, lors de la mise en concurrence, à la négociation. Le droit européen propose toutefois une exception à cette mise ... Un constructeur, promoteur, ou aménageur qui souhaite obtenir un permis de construire à partir de 2021, doit obligatoirement se soumettre à la RT2020. Trouvé à l'intérieur – Page 157Je ne vois pas dans cette difficulté un simple conflit de prérogatives entre l'aménageur et le promoteur , comme le soupçonne Michel MOTTEZ . Je pense qu'il y a plutôt des raisons liées à une définition particulière de la maîtrise ... Il doit également connaître les possibilités de financement qui s’offrent à lui pour assurer les charges inhérentes à la mise en place d’un tel projet. En simplifiant, la marge correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (les autres coûts tels que les travaux ne sont pas pris en compte). 3. À la différence du promoteur immobilier, le constructeur immobilier se charge uniquement des travaux de construction de votre maison. Trouvé à l'intérieurL'une d'entre elles prévoit que « lors de la mise à l'arrêt définitif d'une installation classée, un tiers intéressé peut ... Désormais, les aménageurs et les promoteurs immobiliers intéressés par la valorisation d'un terrain peuvent, ... Le promoteur immobilier n’intervient qu’au moment où le projet de construction est initié. Dans le cas contraire, le promoteur mène les études nécessaires et effectue les travaux correspondants. Trouvé à l'intérieur – Page 114Les opérateurs privés ou publics (financeurs, promoteurs immobiliers professionnels ou non, bailleurs sociaux, ... Il est à noter que les « aménageurs » n'existent qu'en France : personnes ou organismes de droit public ou privé, ... Vous vous projetez dans un achat immobilier neuf dans le Grand Ouest ou en région parisienne ? L’un s’appelle le promoteur immobilier, et l’autre le promoteur foncier. Trouvé à l'intérieur – Page 10Les secteurs le long de l'autoroute Carpenter Freeway et entre les deux autoroutes Carpenter et Stemmous Freeway sont réservés à de petits ... Une particularité : le promoteur - aménageur peut construire à la demande du client . Trouvé à l'intérieur – Page 25A qualité égale du produit , c'est le site qui fera la différence . La connaissance des critères de localisation représente véritablement l'un des atouts décisifs de l'aménageur dans l'organisation de la région . 26/03/2021. SHON suivant la hauteur du bâtiment, mais ce surcoût a valeur certaine pour le promoteur. L’expertise du promoteur foncier doit être assez vaste. Petit rappel des rôles de chaque profession et de leurs différences. Dans ce sens, il fait en sorte d’obtenir le permis de construire et autres documents indispensables pour que les futurs acquéreurs puissent y construire des locaux à usage professionnel ou une maison d’habitation. Le promoteur immobilier, lui, achète un lot viabilisé à l'aménageur dans le cadre d'une opération planifiée, soit un terrain isolé à un particulier. Il confie alors cette réalisation à un maître d'œuvre qui lui sera chargé de l'aspect concret du projet : les travaux de construction. Toutes les réponses dans cet article. Ainsi, le lotisseur achète des terrains non viabilisés avant de les . Il s'agit en effet d'un spécialiste de l'aménagement et de la commercialisation de terrains. Ses missions sont diverses et s'adaptent, que le client soit acheteur ou vendeur. Bâti-Aménagement vous guide. L'application de cette réglementation a été retardée à cause de la Covid-19, mais elle est bel et bien entrée en vigueur. Accord contractuel entre un vendeur et un acheteur Le vendeur cède la propriété de son bien et s'engage à la livrer à l'acheteur ou acquéreur, contre rémunération. Ensuite, sur le terrain acquis, il construit un programme de logement collectif ou en individuel groupé, qu’il vendra en l’état futur d’achèvement (VEFA). 12. Une différence cependant importante entre l'aménageur et le promoteur : - pour l'aménageur, une cession particulière sur un terrain fortement pollué peut entrainer des « compensations » importantes sur la valeur de la charge foncière, mais à l'échelle de son opération d'aménagement . Le promoteur peut aussi vendre les biens immobilier sur plan, et sans qu’une garantie d’un établissement bancaire soit exigée. Vous avez peut-être eu l'occasion de voir plusieurs termes différents pour parler des agences immobilières qui ont une dimension solidaire : agence immobilière solidaire et une agence immobilière sociale (AIS/AIVS). Votre APPARTEMENT NEUF à STRASBOURG dans le très convoité Quartier COOP, à 5 min. Le promoteur immobilier a un rôle qui se rapproche un petit peu de celui du promoteur foncier, sauf que l'objet de la promotion n'est pas exactement le même. La différence entre une agence immobilière solidaire et une agence immobilière sociale? En effet, vous n'êtes considéré comme constructeur non . Trouvé à l'intérieur – Page 110Pourtant il ne peut être le seul promoteur de cette nouvelle sensibilité au paysage forestier . ... Cette mise à distance par l'eil instaure entre l'aménageur et la ville un rapport abstrait qui permet de concevoir la ville dans sa ... Beaucoup de personnes confondent souvent les deux malgré le fait qu'ils font tous deux des travaux différents. Le marchand de biens achète des immeubles, les rénove (ou non) et les revend. Le champ de compétence. Aménageur foncier : la préparation et la viabilisation du terrain L'aménageur foncier, aussi appelé promoteur foncier ou lotisseur, a pour mission de […] Lire la suite. 1831-1 du Code civil. Pour trouver le programme immobilier neuf qui vous correspond, rapprochez-vous des équipes Legendre Immobilier. Souvent confondu avec le promoteur immobilier, le métier de promoteur aménageur consiste à acheter des terrains en vue de les revendre une fois viabilisés. Trouvé à l'intérieurLa charge foncière admissible constitue le montant maximal du chiffre d'affaires de l'aménageur. Le promoteur déterminera alors le programme de construction pour équilibrer la contrainte foncière Le bilan financier de l'aménageur peut ... La présentation de Guillaume Fauvet et Jean-Marc . Navigation de l'article. entre les futurs auteurs d'opérations de construc-tion (promoteurs, aménageurs, lotisseurs ou pro-priétaires fonciers) et les collectivités locales ou l'État dans le cadre des opérations d'intérêt natio-nal. Trouvé à l'intérieurLe concessionnaire sera en charge de l'aménagement des terrains en vue de la réalisation du projet présenté en annexe 2 et de faire construire par un promoteur les îlots privatifs de cette concession d'aménagement, en ce compris ... This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Par exemple, un logement qui comprend un salon, une chambre, une cuisine et une salle de bain sera appelé T2, F2 ou P2. L’aménageur foncier tout comme le promoteur peut vendre son produit de manière anticipée. Trouvé à l'intérieur – Page 264(4) la différence entre P et Pmin étant la rente d'anticipation. S'il n'y a pas d'aménageur, la fixation du prix maximum ne change pas. En effet, dans ce cas, le promoteur est son propre aménageur, ce qui entraîne qu'il peut bénéficier ... Toujours en simplifiant, la TVA sur marge présente un intérêt lorsque l'achat principal n'est pas grevé de TVA et qu'il n'est donc pas possible de faire apparaître la « valeur ajoutée » par le jeu du droit . Vous devez vous connecter pour publier un commentaire. Les collaborateurs de Legendre vous orienteront parmi les programmes immobiliers disponibles. Trouvé à l'intérieur – Page 58Cet examen nous conduira à nous interroger sur cette notion à travers le jeu des différents acteurs publics et privés: l'aménageur-promoteur (public, privé ou mixte), la collectivité locale, l'Etat, le juge... et les citoyens. Car, comme ne disait jamais ma grand-mère CRO bien élevée : « la critique est aisée mais le gros lard est difficile ! Bien qu’étymologiquement très proche, ces deux métiers n’ont pas la même signification, et ne remplissent pas les mêmes objectifs. Trouvé à l'intérieur – Page 54Ces conventions-cadre participent à l'entretien d'un lien administratif et financier singulier entre les communes ... Au-delà de sa mission d'aménageur, il se comporte aussi comme un promoteur : « L'EPA agit parfois en tant que ... Ce dernier vend au promoteur immobilier un terrain aménagé, afin qu’il puisse y construire des bâtiments neufs, dans le but de les revendre. L’aménagement dont il est question consiste à viabiliser le terrain à bâtir et à le rendre constructible. Selon le type de projet mis en place, les besoins seront différents, et le professionnel réquisitionné n’aura donc pas les mêmes missions à remplir. Trouvé à l'intérieur... des modèles actuels et d'en optimiser la portée nécessite un alignement des intérêts entre des intervenants à l'acte de ... de l'aménageur par le promoteur est un enjeu de rentabilité au terme de la réalisation du projet immobilier. Découvrez tout ce que SOVI Aménageur et Promoteur (cdelage04160393) a découvert sur Pinterest, la plus grande collection d'idées au monde. Trouvé à l'intérieur – Page 269Également des facteurs tels que le partage des tâches entre l'aménageur et le constructeur , les sujétions particulières ... quand ce ne sont pas des pressions pour imposer tel promoteur , telle entreprise , tel produit architectural . Trouvé à l'intérieur – Page 154Cette surenchère « pervertit » les relations qui avaient pu s'instaurer antérieurement entre les promoteurs locaux ... au retrait d'une catégorie particulière d'aménageurs locaux : les entrepreneurs toulousains de bâtiment et de travaux ... Jusqu'à l'an 2000, le POS était le document officiel qui réglementait l'urbanisme. Compresseur d’air : quelle utilité ? LE LOTISSEUR . Mon-Promoteur, le spécialiste de la vente à un promoteur immobilier. Cette constructibilité joue d’un point de vue administratif. Quel matériau choisir pour une porte sur mesure ? Vous avez entendu parler de la surface de plancher et de la surface habitable, mais vous ne comprenez pas la différence ? Si l'aménageur / promoteur se retrouve en situation de monopole comme le permet la ZAC, cette logique d'enchère prend fin et le prix des terrains peut alors s'établir à un niveau de compromis entre la valeur d . Constructeur, promoteur, aménageur… Lorsque l'on se lance dans la construction d'une maison individuelle, il peut être difficile de s'y retrouver. Trouvé à l'intérieur... aménageur, promoteur ; dans les services habitat de chaque Ville, agglomération ; dans la documentation de base de tout acteur qui, de près ou de loin s'attache à comprendre comment s'effectue, en France, la dissociation entre le ... Comment évaluer le potentiel constructible d’un terrain ? Son rôle débute à l’acquisition d’un terrain qu’il aménage pour ensuite le revendre en parcelles ou par lots. Les valeurs de coopération et de solidarité nous inspirent quotidiennement. Avant tout achat d'un terrain, il est essentiel de se renseigner sur sa nature. Certaines agences, comme le Groupe GGL effectue les démarches auprès des collectivités territoriales, des notaires et des bureaux d’études. 1 Notion d . Trouvé à l'intérieur – Page 166Le dépassement du rôle des communes : les villes nouvelles en Algérie entre planification et dérogation, ... il est aussi maître d'ouvrage délégué pour tous les aménagements de la ville [et dans la ville] et promoteur-aménageur. Le lotisseur a cependant besoin d’être sous couvert d’une garantie bancaire pour pouvoir procéder de cette manière. Le statut du promoteur est régi par l’art. Quelle est la différence entre un lotisseur, un promoteur immobilier et un constructeur ? Peuvent donc être désignés constructeurs non réalisateurs: promoteur, vendeur d'immeuble à construire (Vente en État Futur d'Achèvement), maître d'ouvrage délégué, marchand de biens, lotisseur aménageur… Les particuliers peuvent également être constructeurs non réalisateurs. Trouvé à l'intérieur – Page 256La société ESPACE - EXPANSION est ainsi intervenue dans le double rôle de promoteur et d'aménageur à Mulhouse ( opération ... de la puissance publique , quels sont les termes de la collaboration entre promoteurs et collectivité locale ? Une différence cependant importante entre l'aménageur et le promoteur : - pour l'aménageur, une cession particulière sur un terrain fortement pollué peut entrainer des « compensations » importantes sur la valeur de la charge foncière, mais à l'échelle de son opération d'aménagement . Trouvé à l'intérieur – Page 175Récapitulatif des choix du promoteur pour le fonctionnement énergétique de l'îlot Hikari pour les flux de chaleur et d'électricité et du rapport de l'aménageur à cette conception Pour comprendre cette dualité de perception, ... Si l' aménageur lotisseur construit sur les lots qu' il a viabilisés alors il devient un promoteur. Le document d'arpentage sert à assurer l'identification de nouvelles parcelles. Avec subtilité ? Lien vers le commentaire. C'est lui qui ordonne la réalisation d'une construction, et qui accepte d'en prendre le risque. Choisir le bon promoteur immobilier : on vous aide ! Les possibilités de financement du projet doivent également être connues du promoteur immobilier. Retour d'expériences sur l'AMI de l'îlot XXL lancé par Si le terrain est issu d’un lotissement, les travaux de viabilisation et de constructibilité auront déjà été réalisés par l’aménageur. Créateur. Les compétences qu’il doit avoir sont sensiblement les mêmes que pour le promoteur foncier, sauf qu’elles ne touchent pas exactement le même produit (terrain contre bâtiment). Votre projet nécessite donc d'effectuer une demande d'autorisation auprès des services d'urbanisme de votre commune : un permis de construire ou déclaration préalable de travaux. C'est justement cette maîtrise qui le différencie du promoteur immobilier qui, lui œuvre de façon ponctuelle, au gré des terrains qui se libèrent sur les territoires. Si vous achetez sur plans, le promoteur conserve la maîtrise d'ouvrage jusqu'à la livraison du bien qui se matérialise par la remise des clés. Ensuite, sur le terrain acquis, il construit un programme de logement collectif ou en individuel groupé, qu'il vendra en l'état futur d'achèvement (VEFA). Trouvé à l'intérieur – Page 191Mais il est fréquent que l'initiative de la personne publique soit provoquée par la proposition d'un promoteur privé ; la réalisation donne lieu ensuite à une convention entre l'autorité publique et le promoteur - aménageur . L’aménageur foncier a pour rôle d’acquérir des terrains et d’en étudier les possibilités de division, dans le but de le lotir et de l’aménager avant de le vendre par lots. Comme ils exercent tous deux des métiers liés à l’immobilier, il est parfois difficile de faire le distinguo entre le rôle d’un promoteur et les missions dévolues à un aménageur foncier.
Délai Traitement Dossier Caf 2021 Aah, Harry Potter Folio Junior, Catalogue Périer Voyages 2020, Pulsions Destructrices, Quand Il Faut Changer La Courroie De Distribution, La Sorcière Grabouilla Paroles, Radiation Ordre Des Pharmaciens, Abattage De Mouton Avec étourdissement, Fonds De Réserve Comptabilité,